Актуальное

Несмотря на все сложности, в 2023 году рынок недвижимости относительно стабильно рос. Чего ждать от следующего года? Какими будут цены, ставки, спрос и предложение? Циан.Журнал попросил экспертов дать прогнозы.

Что будет с ценами? 

Короткий ответ: снизятся

«Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — считает эксперт. 

Снижение цен предрекает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость». Правда, его прогноз более мягок: «вторичка» подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно и не раньше весны. Снижение цен будет связано с ослаблением спроса из-за высоких ипотечных ставок, а предложение при этом постепенно будет расти.

Ждать снижения Центробанком ключевой ставки в 2024 году не стоит, ставки по ипотеке на вторичные квартиры останутся высокими, полагает Мищенко.

Ипотека: предсказуемые сложности

2024 станет моментом истины для ипотеки — в первую очередь льготной. Известно, что программа господдержки работает до 1 июля 2024 года. До этого времени рынок будет развиваться без каких-либо резких изменений, а вот что произойдет дальше — большой вопрос.

«Льготную ипотеку могут заменить на другую, трансформировать, сделать более адресной, направленной на поддержку каких-то отдельных категорий. Например, расширят семейные программы либо усилят военную ипотеку. Но если ее не продлят, то появятся новые предложения и инструменты, стимулирующие покупку жилья, — от застройщиков и банков, как это уже было в сложные годы: в 2008, 2014–2015, 2009–2010, когда мы переживали кризисы» — говорит Анатолий Пысин. 

Если к середине 2024 года ключевая и рыночные ставки по кредитам не снизятся до приемлемых значений (условно говоря, ниже 10% годовых), то властям придется принимать решение о продлении субсидирования, уверен Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве. Без поддержки спроса, с учетом низких доходов населения строители не смогут достичь обозначенной президентом цели — 120 млн кв. м нового жилья в год.

«Кроме того, ЦБ намерен пролоббировать повышение первоначального взноса по другим госпрограммам до 30%, — добавляет Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов". — Но я считаю, что правительство не допустит этого на фоне сохранения высокой ключевой ставки. Более того, полагаю, что власти расширят семейную ипотеку, сделав ее еще более доступной». 

Минфин России считает, что программы с господдержкой должны завершиться 1 июля 2024 года. При этом ведомство подчеркнуло, что на их смену необходимо рассмотреть точечные меры.

Замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев указал на потребность постепенного ухода от тотального субсидирования.

«В прошлом году, когда принималось решение о продлении, задача была — дать рынку время плавно перейти к рыночным условиям, чтобы все знали, что 1 июля 2024 года программы прекратят свое действие. Ровно эта дата зафиксирована на текущий день. Наша позиция такая, что программы должны завершить свое действие в установленный срок, но при этом мы продолжим вести дискуссию по точечным мерам поддержки», — пояснил он.

Члены семьи матери, которая получила материнский капитал, смогут отказаться от долей в недвижимости, купленной за счет такого капитала. Это решит жилищные задачи многих семей, уверены депутаты.

13 февраля депутатский законопроект, который дает право отказаться от доли в жилье супругу и совершеннолетнему ребенку, прошел первое чтение в Госдуме.

Сейчас у членов семьи матери, которая получила сертификат, права на такой отказ нет. Это ограничивает собственников в продаже жилья, купленного в кредит с использованием маткапитала: сначала приходится гасить ипотеку, делить недвижимость по соглашению и только потом ее продавать. 

Законопроект предлагает переносить обязательства по распределению долей на следующее жилье, которое купили на деньги от продажи первого, где был задействован маткапитал. Это получится сделать, если речь идет об улучшении жилищных условий. Несовершеннолетние дети получат свою долю, а одну квартиру можно будет обменять на другую без потери в цене. При этом новое жилье нужно будет оформить в общую собственность не позднее шести месяцев после закрытия ипотеки, ввода недвижимости в эксплуатацию, подписания передаточного акта и оформления кадастрового паспорта.

Мы следим за событиями на рынке недвижимости!

С 1 февраля 2024 года вступает в силу закон, согласно которому участки с агролесомелиоративными насаждениями, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, будут предоставляться в аренду без проведения торгов. Нововведение определяет порядок предоставления таких земельных участков без торгов:

►сельскохозяйственной организации в случае осуществления ею сельскохозяйственного производства на смежном земельном участке;

►гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случае осуществления ими на смежном земельном участке деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

«Это означает, что фермеры, аграрии, производители сельскохозяйственной продукции на смежных участках, смогут получить их под свою деятельность без прохождения сложных и затратных процедур торгов. Такие изменения законодательства способствуют развитию сельского хозяйства и повышению эффективности использования земли»

С 1 февраля 2024 года начнут действовать изменения в Градостроительном кодексе, которые разрешают устанавливать границы населенных пунктов и территориальных зон, даже если те пересекаются с границами земельных участков.
►«У муниципалитетов появилось право устанавливать местоположение границ населенных пунктов, пересекающихся с частными землями. Кроме того, местные власти теперь не обязаны проводить публичные обсуждения и слушания при внесении изменений в документы территориального планирования, которые связаны с изменением границ населенных пунктов и устранением пересечения границ пункта с границами земельных участков. Для местных властей это означает упрощение порядка внесения изменений, что в лучшую сторону отразится на сроках и количестве документации»

В феврале 2024 года россиян ждет ряд нововведений в законодательство, которые касаются кадастровых ошибок, аренды земель, аварийного жилья и границ участков. Юристы рассказали, как будут работать нововведения.

Ошибки в ЕГРН
►С 1 февраля 2024 года вступает в силу закон, согласно которому срок исправления ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сократился с трех до одного месяца с момента направления правообладателю решения о необходимости исправления.

Ранее Росреестр не имел возможности вносить изменения в сведения о земельном участке, если это приводило к изменению площади участка более чем на 5%. Теперь же, согласно новому закону, на момент исправления реестровой ошибки, разрешено увеличение площади участка не более чем на 10% или уменьшение не более чем на 5% от исходной площади.

Кроме того, согласно нововведению, перечни объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, будут дополнены новыми сведениями. Они будут включать информацию о том, является ли дом аварийным и требующим сноса или реконструкции, а также о пригодности дома или квартиры для проживания. «Эти данные оказывают существенное влияние на кадастровую стоимость недвижимости, а также на величину налогов на имущество. Если дом признан аварийным, стоимость жилья в нем будет оцениваться ниже, что приведет к снижению налоговых платежей. Ранее такую информацию получали от региональных органов власти, муниципалитетов и других организаций.

Как получить кредит и на что потратить

В России в 2019 году была запущена программа «Дальневосточная ипотека», которая подразумевает выдачу кредитов под 2% на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО).

Изначально «ДВ» действовала до 2025 года, но ее продлили до 2030 года. В 2023–2025 годах на реализацию этой программы предусмотрено порядка 70 млрд руб.Оператором программы выступает институт жилищного развития «Дом.РФ», который компенсирует банкам недополученную прибыль.

Новые ограничения:

С 23 декабря 2023 года можно быть заемщиком, созаемщиком или поручителем только по одной ипотеке из льготных госпрограмм:
►с господдержкой;
►сельской;
►дальневосточной и арктической;
►IT-ипотеке.
Исключением является семейная ипотека. При повторном участии нужно соблюсти дополнительные условия: после получения прошлой ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, в семье должен родиться последующий ребенок. А площадь новой квартиры, которая покупается в кредит, должна быть больше предыдущей. При этом предыдущая льготная ипотека уже должна быть закрыта.